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HIPOTECAS MULTIDIVISAS RIESGOS Y VENTAJAS

Mensaje: #1
18-11-2008, 08:08 PM
HIPOTECAS MULTIDIVISAS RIESGOS Y VENTAJAS
Hola soy Javi asesor financiero , llevo mas de 7 años tramitando este tipo de operaciones HMD, e intermediando con las principales entidades que ofertan este producto y por el volumen de operaciones y conocimiento de esas entidades conseguimos mas facilidades a la hora de realizar estas operaciones. He realizado una pequeña guia aclaratoria para que las personas que esten interesadas en este producto puedan conocer tanto los riesgos que conlleva este tipo de operaciones como las ventajas que tienen.

A la hora de contratar un préstamo hipotecario todos estamos acostumbrados a interesarnos por las condiciones que nos ofrecen las distintas entidades financieras: comisión de apertura, de cancelación y diferencial que se aplicará. Normalmente el diferencial que se aplica va referenciado al euribor (euribor + 0,60 por ejemplo), ya que nuestra hipoteca esta constituida en euros.

En cambio, en una hipoteca en multidivisa, nuestra hipoteca esta constituida en una divisa distinta a euro (por ejemplo yenes japoneses), por lo que el í­ndice de referencia no va a ser el euribor, sino el libor. El LIBOR (o London Interbank Offered Rate) es el tipo de interés, en el mercado de Londres, al que se prestan dinero los bancos entre sí­.

El libor, al igual que el euribor , tiene un valor y una serie de fluctuaciones que varí­an en función de la divisa en la que constituyamos nuestra hipoteca. Como ejemplo puedo comentar que el libor yen actual está aproximadamente a un 0, 90, el libor franco suizo a un 2,76 y el euribor a 5,28.

Hay que distinguir entre hipoteca en divisas e hipoteca multidivisa, ya que en la primera modalidad no tenemos la posibilidad de cambiar de divisa periódicamente y sin gastos, solamente admite cambio de divisa si cancelamos y constituimos una hipoteca nueva; en cambio la hipoteca multidivisa admite cambiar de una divisa a otra periódicamente (cada 3 meses normalmente) con unos costes.

En definitiva se trata de un préstamo hipotecario concedido en una divisa distinta del euro. La diferencia fundamental está en que este préstamo depende de dos variables en vez de una sola. Las variables serí­an.

TIPO DE INTERí‰S. En este caso se diferencia por la aplicación de un í­ndice de referencia distinto de las hipotecas en euros. Se utiliza el LIBOR. Como referencia, el LIBOR a 3 meses de las dos divisas más utilizadas serí­a ade 0,926 el del Yen (JPY) y el 2,82 el del Franco Suizo. (CHF)

TIPO DE CAMBIO. En función del cambio diario los importes, tanto de la deuda como de la cuota pueden ir variando, de manera más o menos favorable al cliente.

Como ejemplo, una hipoteca de 100.000 euros.

Hipoteca inicial : 100.000 €
Cambio aplicado; 162,453 jpy/€
Hipoteca concedida: 16.245.300 jpy.
Cambio 164: contravalor euros 99.056 euros
Cambio 160: contravalor euros 101.533 euros

Cuota a 30 años con JPYCambio a 162,453: 59.076 jpy / 363,65 €
Cambio 164: contravalor en euros 360,21 €
Cambio 160: contravalor en euros 369,22 €
observar que la cuota varia en función del cambio

APLICACION

La hipoteca multidivisa se concede especialmente para compra de primera vivienda y para cambios de hipoteca de una entidad a otra, en clientes que ya llevan un tipo con la hipoteca actual lo que les permite reducir su cuota dentro de un porcentaje de tasación bajo.
RIESGOS

Es importante tener en consideración los riesgos de esta hipoteca. A corto plazo la hipoteca en divisas, especialmente en yenes, conlleva un alto riesgo desde el punto de vista de la deuda, ya que es bastante posible que en un plazo de 1 o 2 años haya perí­odos en los que la deuda del cliente con la entidad sea superior al capital inicialmente solicitado por la distintas fluctuaciones del cambio.

Es una hipoteca en la que hay que tener clara mentalidad de largo plazo, que es donde se ven realmente las ventajas, por la reducción considerable de los intereses a pagar.

VENTAJAS

La principal ventaja no es la reducción de la cuota como se suele vender, esto no es más que una consecuencia de que la ventaja real de esta hipoteca es la reducción considerable de los intereses a pagar. Por el tipo de interés inferior el porcentaje de cuota que supone capital es muchí­simo más elevado que en una hipoteca en euros, se reducen los intereses y eso es lo que provoca la reducción de la cuota.

Como ejemplo, en la misma hipoteca de 100.000 euros:

Cuota en euros a 30 años a EUR+0,40% --- 536,82 capital 120,15 intereses 416,67
Cuota en francos a 30 años ---- 462,55 capital 150,88 intereses 311,67
Cuota en yenes a 30 años ----- 363,65 capital 206,98 intereses 156,67

COMISIONES Y OTROS.

Este préstamo tiene algunas comisiones distintas de los préstamos en euros y otras comunes.

Comisión de apertura. Generalmente es un poco más elevada que la de un préstamo en euros. Oscila entre 2%-0% lo normal como minimo es el 0,5%.

Comisiones de amortización y cancelación. Son idénticas a las de un préstamo en euros.

Comisión de cambio: Es la comisión que se aplica por cambiar de una divisa a otra. Siempre se calcula sobre el capital pendiente de amortizar. Esta comisión tiene dos partes, la comisión por cambio del total del préstamo y la comisión mensual por cambio en la cuota.

Todos los meses la cuota en divisa habrá que transformarla a euros para cargarla en la cuenta corriente del cliente, siempre y cuando la cuota se cargue sobre la cuenta en euros y no sobre la cuenta en moneda extranjera. Esta comisión se aplica sobre la cuota resultante y tiene unos fijos a cobrar en caso de que el porcentaje no lo supere,

En cuanto a posibles seguros de cambio y demás. El seguro de cambio es un seguro que te permite asegurar un tipo de cambio determinado con un vencimiento establecido de antemano ( ,es decir, se establece una fecha exacta 1-6-08 y es cuando se tiene que realizar si o si ese cambio). No es rentable a no ser que el cliente tenga claro que quiere cambiarse a otra divisa en esa fecha.

Otra posibilidad es la cuenta de moneda extranjera donde el cliente va acumulando divisa al precio que quiera, haciendo compras cuando desee y aplicándolo al préstamo cuando estime conveniente ( en vez de pagar ese mes con la moneda).

Por último, sin entrar a profundizar, los clientes cada vez hablan más del fixing, por fixing se refieren al porcentaje de diferencia existente entre el cambio comprador y vendedor, es decir, la comisión que se lleva el banco al comprar y vendernos la moneda

PERFIL:
A priori cualquier persona que no necesite financiar más del 80% del valor de tasación de su vivienda (compraventa y refinanciación) puede formalizar un préstamo multidivisa ( actualmente se está limitando bastante el porcentaje de financiación dado por los bancos ) pero hay que tener en cuenta que es un producto con ciertas vicisitudes y de cierta complejidad, por lo que se recomienda a personas que tengan cierta cultura financiera y que sean capaces de comprender perfectamente el funcionamiento del mismo.
Por otro lado es recomendable para personas de cierto poder adquisitivo, ya que una de las ventajas es tener la posibilidad de realizar amortizaciones parciales aprovechando una hipotética bajada del tipo de cambio de la divisa frente al euro.

PLAZO : Son prestamos que por regla general que van a un plazo más corto 15-25 las mayorí­as de bancos y como máximo actualmente se puede llegar a 30 años.

Cualquier duda mi correo es [email protected] y mi telefono es 676850434.

Un saludo
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